Für den Ausschuss für Finanzen und Beteiligungen am 07.06.2023 bitten die Fraktionen von Bündnis 90/Die GRÜNEN, SPD und Die Linke in einem gemeinsamen Antrag um ein ergänzendes Gutachten der Verwaltung zum Tagesordnungspunkt
Gründung einer städtischen Wohnungsgesellschaft
Beschluss:
Die Verwaltung prüft bis zur ersten Ausschusssitzung des AFB nach der Sommerpause 2023 die Möglichkeiten und Vor- bzw. Nachteile folgender Gesellschaftsformen – mit Blick auf die Ziele der Gesellschaft wie im AFB-Antrag der Fraktionen vom Mai 2023, mit Blick auf steuerrechtliche Aspekte, sowie weitere Aspekte, die in der Begründung dieses Antrags diskutiert werden:
- GmbH
- GmbH & Co. KG
- AÖR
- gemeinnützige GmbH
- Gemeinnützige GmbH & Co. KG.
Die Ergebnisse der Prüfung werden dem Ausschuss in der ersten Ausschusssitzung des AFB nach der Sommerpause 2023 schriftlich vorgelegt.
Für dieselbe Sitzung legt die Verwaltung eine Gründungsstrategie und einen Gesellschaftsvertrag zur Gründung einer städtischen Wohnungsgesellschaft vor – für die Gesellschaftsform, die aus Sicht der Verwaltung am besten geeignet ist.
Begründung:
Die Verwaltung hat in ihrem Gutachten zur Gründung einer Wohnungsgesellschaft zur Ausschusssitzung des AFB am 03.05.2023 vor allem ihre Bedenken zur Gründung einer Wohnungsgesellschaft als GmbH vorgetragen und dabei den Großteil der Fragen aus dem ursprünglichen Antrag offengelassen. Kurz gefasst beziehen sich diese Bedenken der Verwaltung auf den voraussichtlich hohen Finanzbedarf, welcher der Leistungsfähigkeit der Stadt Oldenburg nicht angemessen sei, eine (vermeintliche) Konkurrenz zur GSG sowie auf steuerrechtliche Probleme bei der Übertragung von kommunalen Grundstücken an eine Wohnungsgesellschaft (Aufdeckung stiller Reserven). Außerdem seien Fragen zum Vergaberecht offen und es fehle eine Wirtschaftlichkeitsanalyse.
Zum vorliegenden Gutachten der Verwaltung führen wir Folgendes aus:
- Optimale Rechtsform
Neben der Rechtsform als GmbH gibt es weitere Rechtsformen (s.o.) mit denen vermeintliche steuerrechtliche Probleme vermieden werden können. Wie schon im ursprünglichen Antrag fordern wir die Verwaltung zu einer Prüfung dieser Rechtsformen auf.
- Zu 1c - Verwaltung der Wohnungen der Klävemannstiftung
Das vorliegende Gutachten der Verwaltung geht davon aus, „dass das Eigentum an den Grundstücken und Wohnungen der Stiftung von der Stadt auf die städtische Wohnungsgesellschaft übertragen werden soll.“ Davon gehen wir als antragsstellende Fraktionen nicht aus.
Die Verwaltung und Bewirtschaftung des Wohnungsbestandes der Klävemannstiftung erfolgt derzeit durch den EGH. Die Verwaltung der Stiftung erfolgt durch die Kernverwaltung. Diese Aufgabenteilung kann in der Form bestehen bleiben, statt des EGH tritt die städtische Gesellschaft ein.
In die Prüfung der Rechtsformen sollte die Verwaltung daher auch erörtern, unter welchen Bedingungen die Verwaltung durch die Wohnungsgesellschaft (u.a. auch steuerunschädlich) möglich wäre.
- Zu 1d - Annextätigkeiten Vermietung für private Dritte
Bei der Formulierung einer möglichen Aufgabe „Denkbar ist auch die Vermietung und Verwaltung von Wohnimmobilien für private Eigentümer*innen, die selber nicht als Vermieter*in auftreten wollen“ geht es vor allem darum, brachliegende Wohnungskapazitäten dem Markt zuzuführen, wo sie noch gebraucht werden. Inhaltlich passt dieser Punkt zum Stichwort „Wohnen für Hilfe“.
- Zu Ziff.2 - Verhältnis der städtischen Wohnungsgesellschaft zur GSG
Zum "Verhältnis" der Wohnungsgesellschaft zur GSG bitten wir um genaue Prüfung der Frage, inwieweit Konflikte zur GSG tatsächlich bestehen, die - wie unter Ziff. 2 erwähnt ist - die Gefahr der Aufgabe der städtischen Beteiligung angeblich beinhalten könnten. Die Stadt ist nur mit 34,5 % an der GSG beteiligt, die Banken hingegen mit 44,44 %. Die angestrebte Wohnungsgesellschaft strebt keine Gewinnmaximierung an und übt eben nicht dieselben Tätigkeiten wie die GSG aus. Im Gegenteil - es bieten sich unterschiedliche Möglichkeiten der Zusammenarbeit der beiden Gesellschaften an; für viele Tätigkeiten könnte die GSG beispielsweise Dienstleistungen für die städtische Wohnungsgesellschaft erbringen.
- Zu Ziff. 2 - Steuerrechtliche und bilanzielle Implikationen Leistungsfähigkeitsbezug
Bestehen die steuerrechtlichen und bilanziellen Implikationen unabhängig von der Gesellschaftsform, oder sind die Hinweise ausschließlich bei der Gründung einer GmbH relevant? Wie lösen andere Städte, mit Wohnungsgesellschaften wie beispielsweise Osnabrück oder Braunschweig diese von der Verwaltung beschriebene Problematik? In der BRD gibt es schließlich 740 kommunale Wohnungsunternehmen, die i.d.R. zusätzliche Einnahmen erzielen, bei gleichzeitiger Wahrnehmung der im Antrag beschriebenen Aufgaben.
- Zu 3.b - Wesentliche Tätigkeiten für den öffentlichen Auftraggeber
Kommt es bei der Beurteilung der "wesentlichen Tätigkeiten" ausschließlich auf die konkrete Anzahl der verwalteten Wohneinheiten (55 WE zu 330 WE) an, oder darf nicht auch der Anteil an anderen Tätigkeitsfeldern des Unternehmens berücksichtigt werden? Hier wären insbesondere die geplante Bautätigkeit im Neubau und in der Sanierung, aber auch der Ankauf und die damit verbundene Suche nach besonderen Immobilien (z.B. Stadtteilprägende Gebäude) zu nennen.
Mit freundlichen Grüßen
für die Ratsfraktionen
Bündnis90/Die Grünen SPD Die Linke
Ruth Drügemöller Jens Freymuth Jonas Höpken
Dr. Sebastian Rohe Bernd Ellberg Dr. Holger Onken
Rita Schilling Margrit Conty
Nicolai Beerheide Thomas Klein
Vally Finke